Définition et caractéristiques d'une mutation dans DVF

Définition

Une mutation est une transaction permettant le passage de propriété d'un ou plusieurs biens entre un vendeur et un acheteur. Elle se matérialise par un acte notarié (le plus souvent, un acte de vente).

Dans DVF, seules les transactions onéreuses entre deux personnes ou structures différentes sont restituées. Les successions et les transferts de parts de société ne le sont pas.

Une mutation, dans DVF, est caractérisée principalement par une nature de transaction, un prix, et une date de mutation et peut être associée à un ou plusieurs articles du Code Général des Impôts (CGI).

Il est possible d'identifier une mutation dans DVF à partir du code du service de la publicité foncière qui a enregistré l'acte de vente et de la référence du document produite lors de cet enregistrement.

Nature de la mutation

Une mutation peut revêtir plusieurs natures :

  • Vente d'un bien existant (vente classique)
  • Vente d'un bien sur plan (vente en l'état futur d'achèvement - VEFA)
  • Vente de terrain à bâtir (TAB)
  • Adjudication (vente aux enchères),
  • Echange (un bien contre un autre, ou un bien contre un autre et une somme d'argent),
  • Expropriation.

Prix de la mutation

Le prix ("valeur foncière" au sens de la DGFiP) de la mutation est le montant financier, à la date de la mutation, échangé entre le vendeur et l'acheteur pour permettre le transfert de propriété des biens. Ce prix est en euros. Il comprend la TVA mais pas les frais de notaires, ou les biens meubles. En matière d’expropriation, le prix indiqué comprend le montant de l’indemnité.

Il faut savoir différencier le prix et la valeur. Dans DVF, est restitué le prix. Le prix est le montant inscrit lors de la vente. La valeur d’un objet est liée aux usages du bien et dépend de notre propre estimation (projection de l'usage). Une maison qui va être démolie et permettre la construction de 20 appartements, ne vaut pas forcément la même chose pour un promoteur que la même maison achetée pour y vivre par un particulier.

Date de la mutation

La date de mutation est le jour de la date de signature de l'acte notarié.

Articles CGI

La taxation d’une mutation est effectuée en partie sur la base d'un ou plusieurs articles du code général des impôts (CGI). Même si son but premier n’est pas l’analyse et l’observation, chaque article CGI renvoit des informations spécifiques sur l’acheteur ou le vendeur et/ou sur le(s) bien(s) muté(s), qui peuvent être très intéressantes. Par exemple, certains codes renseignent sur le fait qu'il s'agit de VEFA, ou signalent que l’acheteur est un organisme HLM.

Cette donnée est très fiable, mais elle est incomplète :

  • seuls 5 articles CGI peuvent être associés à une mutation dans DVF,
  • certains codes CGI n’ont pas été remontés dans DVF (en particulier ceux sur le monde agricole, ou les codes CGI valables que ponctuellement).

Un travail d'exploitation des articles CGI a été mené par le GnDVF et permet une meilleure interprétation des articles CGI pour la ventilation des biens ayant muté (fiche 8 du Guide GnDVF).

Mutations dans DVF+/DV3F

Dans DVF+/DV3F, chaque ligne de la table mutation correspond à une mutation de DVF. Chaque mutation est identifiée par l'identifiant idmutation (valeur entière) ou encore par l'identifiant idmutinvar, composé du code du service d'enregistrement (codservch) et de la référence du document (refdoc) et permettant des comparaisons inter-bases.

Dans cette table mutation, on retrouve les variables liées à :

La table annexe ann_cgi décrit les différents articles CGI présents dans DVF.

Dernière mise à jour : 18/10/2016

Auteur(s): Magali Journet, Antoine Herman - Cerema